投資日本地產陷阱重重！大阪再度爆發數起「地面師」組織型犯罪

大阪舉辦 2025年世博會，吸引了全球的目光，由於大阪房價相對比昂貴且市場飽和的東京便宜，加上近來觀光業發展蓬勃，成為許多華人移民養老的考慮首選，然而，正因為利潤空間大，投資人欲投資但礙於語言與法律知識不足的隔閡問題，讓詐團有機可趁，大阪成為地面師詐團的新舞台。香港知名 YouTuber 原子檔案 Mr. Atom 揭露了一起專門鎖定香港人的跨國土地詐騙案，而幾乎同一時期，NHK 和多間日本媒體也披露最近震驚日本社會的「大阪地面師」事件，詐騙集團冒充地主成功騙走超過 14 億日圓，而被騙的受害者甚至包括日本和中國的知名企業。

兩起詐騙事件雖無直接關聯，但共通點皆為利用「大阪地產投資」為幌子，而受害者當中都有華人，讓買家投入大筆資金後才驚覺上當受騙。以下為綜合整理報導。

原子檔案爆料：港人誤信「大阪夢幻建案」，退休金付諸流水

香港 Youtuber 原子檔案 Mr. Atom 接獲數名被害者爆料，他們參加地產投資發表會，欲投資大阪房地產養老，將退休金投入後，卻發現被「空手套白狼」，日本的建案早就停工，建商換人，地面師集團成員包括中國人與日本人，甚至根據 Mr. Atom 稱，其中還有中國人改名冒充日本人，繼續在香港辦地產說明會騙新的投資人入坑，完全視司法為無物。這些受害者哭訴在日本請律師提告，卻沒被日本警方重視，求助無門，只好訴諸自媒體求助。

Mr. Atom 近日發布影片，揭露多位港人受害者參加地產投資發表會後，誤信「日本退休天堂」的夢幻藍圖，把幾百萬港元的退休金投入大阪地產投資項目，受害者原以為買下的是即將完工的投資型物業，卻發現建案早已停工，負責的建商已更換公司名稱，負責人也聯絡不上，合約無法兌現與土地所有權不清等等複雜情況。

更令人震驚的是，這起大阪地產投資詐騙案疑似由跨國詐騙集團操盤，成員涉及中國人、香港人與日本人，他們在豪華五星級酒店舉辦說明會，專門鎖定欲投資日本房產的中文族群，至今還繼續騙。

多名受害人赴日尋求法律協助，卻因語言、法律認知、跨國司法流程等問題，苦無援手，即便請了律師，據稱，日本警方對非本國居民的報案相對消極，讓他們幾乎已經求助無門，只能訴諸自媒體。

日媒揭露地面師手法：冒充地主、變更公司登記，詐走 14.5 億日圓

最近日媒均以大篇幅報導一起與 Netflix 劇情高度相似的「地面師」詐騙案，這起案件由日本人主導，手法卻與 Mr. Atom 爆料的案件有許多共通點，歹徒皆利用受害者想要投資遍地是黃金又相對便宜的大阪房地產的人性弱點，騙走許多受害者的錢。

大阪地面師事件的主嫌為福田裕和粂陵平，他們假冒了真正擁有大阪市南區三處土地的業主和土地所有權企業，詐團中一名六十多歲的女性成員假扮擁有該土地的社長，用偽造的駕駛執照（註：日本跟美國一樣，沒有個人身份證，只需駕駛執照證明身份) ，向當地的戶政單位提交相關文件，成功騙過公務員，變更了土地登記所有權人，詐團並與兩間欲取得房地產的公司簽訂買賣合約，騙到 14.5 億日圓，就跟 Netflix 日劇「地面師」一樣，被騙的地產商以為撿到便宜，結果是一場空。

大阪地面師事件如何被曝光？

據報導，該地段的管理人員說看到有人想打開某間物業的門卻發現大門鑰匙已被換掉，聯絡房屋的業主，他卻驚訝表示從來沒有賣房子，該名管理人員稱數名人士以為自己買了那棟房屋，結果根本是買了個「寂寞」。真正的業主建議趕快報警處理，才讓整起事件曝光。

擁有該房產物業的公司的社長在訪談中透露，他早在去年2月就察覺到了一些異樣。當時，社長委託司法士 (類似台灣的代書) 以另一件事檢查公司的登記，發現「代表取締役」一欄在他不知情的情況下被改成了一個名叫「粂」的人。

日本的公部門誤信地面師偽造文書，原業主氣急敗壞提告

最扯的是地面師可以「以假亂真」，用偽造文書騙過公務員，就連日本區役所和法務局也被呼隆。該名委託司法士慌亂的跑到區役所和法務局，要求查看土地登記申請文件，但他們以文件包含個人資訊為由拒絕出示，不予採納。物業的社長收到多家房地產公司諮詢自己的房產時，意識到這是起「土地詐騙」。

這名社長說即使向法務局等部門解釋了登記是假的，他們也不相信，聲稱提交的是真的文件，所以最終還要花費了大量時間和金錢打了一場民事訴訟，他的憤怒無處發洩。

犯罪嫌疑人是如何冒充業主的？

NHK採訪了解到地面師的具體作案手法。根據調查人員和民事審判文件，嫌疑人首先偽造了一張借條，聲稱擁有該房產的公司的女社長向他們借錢，他們將借據出示給區政府，冒充債權人，以取得社長的居民登記卡影本。

根據日本住戶基本台帳法規定，地方政府認為適當的情況下，可以因追債目的，發放複印債務人的居民登記卡等其他文件，日本警方向媒體表示這個制度被濫用。

地面師詐團就這樣非法取得了社長居民登記卡上的個人資料。詐團團夥成員之一的一名女性，用偽造的駕照扮演業主成功。

大阪房產投資成誘餌，資訊落差和法令知識不足為關鍵

雖然兩起案件發生背景與犯案成員不同；一為華人社群遭跨國集團詐騙，一為日本本土詐欺集團操盤，但詐騙邏輯卻驚人一致，利用大阪房產為誘餌進行詐騙，利用日本現有的地政司法漏洞，假冒地主、建商、提供假文件讓投資人難以驗證，大阪地面師案雖首腦為日本人，但根據多間日本傳媒報導，受害者多數是華人。

筆者認為， Don’t Trust, Verify 這句老話永遠都有用，聽到 Too Good To Be True 的夢幻投資標的時，不要被詐騙的話術所迷惑，天底下沒有白吃的午餐，保護好自己的身家財產。

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